Какие перепланировки нуждаются в согласовании

Существует целый кластер ремонтных работ в масштабах квартиры, на которые необходимо получать разрешение. На первый взгляд, многие преобразования помещений без оформления попадают в разряд незаконных по чистой случайности, но при скрупулёзном анализе, можно проследить чёткое техническое обоснование по каждому пункту.

Правоустанавливающие документы

Есть два уровня законодательных актов, которые регламентируют виды работ требующих согласования:

  1. Жилищный кодекс РФ.

Это базовый документ, который не только систематизирует варианты преобразований, но и даёт трактовку специализированных терминов, чтобы избежать двусмысленных толкований.

  1. Региональные законы.

В субъектах РФ, местные органы самоуправления могут принимать дополнительные акты, регламентирующие те или иные виды ремонтных работ, относительно локальных климатических и географических условий. Например, повышенная сейсмоактивность учитывается на Северном Кавказе, а специфическая цикличность светового режима, суровые климатические условия и зона вечной мерзлоты, определяют параметры согласования в районах Крайнего Севера.

Информация: Правоустанавливающие документы не противоречат, а только дополняют друг друга.

Что требуется согласовывать

Систематизация видов ремонтных работ требующих согласования чётко определяется уже на уровне терминологии. Но для правильного понимания и трактовки каждого пункта регламентирующих документов, необходимо техническое образование, или, по крайней мере, серьёзный профессиональный опыт.

ВАЖНО: согласование требуется в том случае, если по результату проведённых манипуляций, объект вносит корректировку в уровень безопасности всего строения.

Переустройство

В этой группе находятся такие работы, которые затрагивают инженерные сети и кухонное оборудование:

  1. Смена газовой плиты на электрическую (или наоборот);
  2. Изменение местоположения существующей плиты, с прокладкой новых магистралей;
  3. Установка нового оборудования, существенно увеличивающих объем потребляемых ресурсов.

Данные виды работ не касаются конструкционных элементов здания, но они существенно изменяют уровень безопасной эксплуатации.

Например, старая хрущёвка изначально была спроектирована для оснащения всех квартир газовыми плитами. Но один владелец, решил на своей кухне установить электроплиту, а ванную комнату оснастить мощной стиральной машиной. Для питания нового оборудования, потребовалось проложить дополнительную линию разводки, с напряжением сети 380 вольт. А вот трёхфазная разводка, это уже элемент повышенной опасности, который перед тем как попасть в целевое помещение, проходит по общему стояку. Т.е., в случае какого-либо ЧП, бригада спасателей или пожарных, должна быть оповещена, что на конкретном объекте имеется источник повышенной опасности – трёхфазная сеть.

Перепланировка

В эту группу входят конструкционные изменения помещений. В некоторых случаях, они могут сделать эксплуатацию нежилых комнат более комфортной, даже без изменения планировки. Но при этом будет повышен риск ЧП для жильцов соседних квартир.

Чаще всего, перепланировка осуществляется в однокомнатных хрущёвках. Так как эти дома достаточно старые, то большинство видов преобразований, уже стандартизировано.

  1. Манипуляции с несущими стенами.

Сюда входят как устройство проёмов, так и их ликвидация. С одной стороны, закладывание проёма в несущей стене должно повышать её функциональность, и эти изменения можно было бы не согласовывать, но каждый проход, это путь для эвакуации во время пожара или другого ЧП!

Даже проходы между двумя квартирами принадлежащими одному владельцу, тоже требуется узаконить, ибо их наличие влияет на цену объекта в случае продажи собственности.

В эту же группу входят и устройство проёмов в плитах межэтажных перекрытий, с интеграцией лестниц.

  1. Изменение планировки санузла.

Объединение в одно помещение двух комнат: туалета и ванной; а также перемена места установки сантехнического оборудования, связанная с изменением трубопроводной системы, требуют согласования.

  1. Работа с ненесущими стенами.

Некоторые серии домов спроектированы таким образом, что ненесущие стены в них, частично воспринимают и перераспределяют избыточную нагрузку, следовательно, такие стены самовольно разбирать запрещено.

ВАЖНО: определить категорию ненесущей стены можно только в БТИ.

Монтаж стен требует согласования, если проект предполагает использование строительных материалов толщиной более 10 см, и общей массой более 150 кг/м2, ибо это повысит нагрузку на плиту перекрытия.

Информация: поэтому конструкции из гипсокартона получили широкое распространение – их не надо согласовывать. В некоторых дизайн-проектах с помощью такой перегородки из ГКЛ, удаётся из двухкомнатной квартиры сделать трёхкомнатную, без всяких согласований.
  1. Перенос кухни и организация большой антресоли (более 40% от площади помещения).

Изменение внешнего вида здания или статуса объекта

Если проект работ предусматривает интеграцию нового оборудования с внешней стороны здания, то это будет априори влиять на свободу пользования общедомовой собственностью другими жильцами. Например:

  • Устройство навесов над окнами;
  • Организация дополнительного входа в квартиру;
  • Прокладывание внешнего воздуховода;
  • Переоборудование или организация балконов/лоджий на первом этаже;
  • Установка каминов и дымоходов.

В результате вносимых изменений, жилые помещения могут быть переведены в разряд нежилых; объекты общего пользования в пределах одного панельного дома, могут получить статус ограниченного доступа – все подобные проекты, запрещены к реализации без предварительного согласования.

Порядок согласований

В каждом субъекте федерации, есть свой точный список работ, которые необходимо согласовать, поэтому их требуется уточнять в контролирующем органе. Но в любом случае, вся схема строиться по следующему сценарию:

  1. Создание проекта;
  2. Согласование вносимых изменений;
  3. Проведение работ;
  4. Оформление акта о проделанных работах.
ВАЖНО: для серийных многоквартирных домов, уже разработаны и утверждены образцы проектов. Они предоставляются бесплатно, или за символическую цену.

В том случае, если дизайнеры придумали что-то экстраординарное, то проект должен быть создан с нуля. Лучше всего с подобными задачами справляются архитекторские коллективы, являющиеся членами СРО.

Информация: проект, предоставляемый для согласований, это технический документ, к которому предъявляются жёсткие требования по оформлению и информационному наполнению.

Список документов для согласования и место подачи заявления

Набор документов может дополняться, но базовая схема такова:

  1. Документы удостоверяющие право собственности на жилой объект;
  2. Документы удостоверяющие личность заявителя;
  3. Проект;
  4. Технический паспорт жилого помещения;
  5. Письменное согласие прописанных жильцов.

Подготовленный пакет документации, сдают в любом офисе «Госуслуг». Дополнительно потребуется квитанция подтверждающая факт оплаты. А вот сколько стоит согласование проекта, определяется по месту оказания услуги.

Частные случаи согласования

Регулярно встречаются такие ситуации, когда собственник квартиры желает легализовать незаконную перепланировку, чтобы избежать штрафа. Для выхода из такой ситуации, есть два варианта развития событий:

  1. Подавать заявление на согласование проекта, скрыв сам факт проведённых работ.

В некоторых случаях, этот вариант может пройти все этапы. Но иногда, на объект выезжает инспектор БТИ, и тогда уже результат будет зависеть от межличностного взаимодействия.

  1. Подготовить требуемый пакет документов, и подать заявление на узаконивание внесённых изменений.

В этом случае, собственник жилья будет оштрафован, на сумму от 2 до 2,5 т.р.

Сроки согласования

При работе с типовыми проектами, законодательно предусмотрен 20-тидневный период работы с поданными документами. Для прочих вариантов, ответ можно получить через 30 дней.

ВАЖНО: согласованный проект действителен в течении 1 (одного) года.

Непрофессиональный подход к комплектации пакета документов, почти всегда увеличивает продолжительность согласований.

Оптимизация согласований перепланировок

Сугубая специфика Российской Федерации обособила целый кластер фирм, которые «кормятся» от таких государственных структур, где требуется тесное взаимодействие с гражданами. Согласование перепланировок тоже питает ряд фирм, адресами которых поделятся в контролирующих организациях.

По сути, это скрытая монетизация государственных услуг!

Но функционирует она как швейцарские часы – без сбоев и нареканий.

Если рядовому клиенту могут отказать по причине неправильно составленного проекта или неполного комплекта документов, то у представителей дизайнерских фирм имеющих налаженные контакты на неформальном уровне, не бывает «холостых» обращений.

У такого способа согласований будет более высокая стоимость, но зато собственник жилья освобождается от бумажной волокиты, а сроки сокращаются до минимально установленных.

Стоимость согласований в каждом случае определяется объемом изменений, и варьируется многими сопутствующими условиями. Например, в домах разных серий, устройство проёма в капитальной стене будет оцениваться по своему: в хрущёвке это будет стоить 25-30 тысяч рублей, а в новой монолитной высотке обойдётся в 100-120 тысяч.

Но за такую цену, клиент покупает не только готовое согласование, но и своё свободное время.